Huurders krijgen in Nederland goede huurbescherming. Die bescherming is bij wet geregeld en uit zich op meerdere manieren, bijvoorbeeld met de bepaling dat alleen de Rechter een huurovereenkomst kan ontbinden. Pas als hij of zij constateert dat een huurder ernstig tekortgeschoten is, wordt de huurovereenkomst ontbonden en huurder veroordeeld tot ontruiming van de woning.

Buitengerechtelijke ontbinding

De enige uitzondering op deze bepaling staat uitgelegd in artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het gaat dan om gedrag in een woning waarmee de openbare orde zozeer is verstoord dat de woning op grond van artikel 174a van de Gemeentewet door de burgemeester is gesloten. Voorbeelden zijn drugsoverlast of buitensporige geluidsoverlast. "Buitengerechtelijke ontbinding" is ook toegestaan als een woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten.

Toch naar de civiele Rechter

De beschrijving van artikel 7:231 lid 2 BW wekt de indruk dat elke Rechter een buitengerechtelijke ontbinding respecteert als die aan de beschreven omstandigheden voldoet. Dat blijkt in de praktijk toch genuanceerder te liggen. Op 8 mei jongstleden oordeelde het Gerechtshof van Den Haag nog in een soortgelijke kwestie (ECLI:GHDHA:2018:110) dat ook de Civiele Rechter moet beoordelen of de betreffende ontbinding en ontruiming van de woning proportionele maatregelen zijn. De bestuursrechter had al geconstateerd dat de burgemeesterssluiting rechtmatig was en dat de verhuurder dus gerechtigd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Volgens het Hof dient de Civiele Rechter het beroep op artikel 7:231 lid 2 BW te toetsen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Daarbij moet de rechter alle relevante omstandigheden meewegen.

De werkelijke waarde van artikel 7:231 lid 2 BW

Bij AGIN Timmermans vinden wij deze uitspraak een ongewenste ontwikkeling. Voor de verhuurder is hiermee een eenvoudig en effectief middel aangetast om in geval van een burgemeesterssluiting van een woning zonder rechterlijke tussenkomst een huurovereenkomst te beëindigen.

Dat middel is nu op twee manieren aangetast. Allereerst kan een huurder voortaan in een bestuursrechtelijke procedure proberen om het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning te laten vernietigen. Als dat lukt, ontbreekt een van de pijlers voor een geslaagd beroep op artikel 7:231 lid 2 BW. En zelfs als de bestuursrechter het burgemeestersbesluit rechtmatig verklaart, moet de Civiele Rechter nog groen licht voor de buitengerechtelijke ontbinding geven. Geeft hij dat niet, dan vernietigt de Civiele Rechter de ontbindingsverklaring en weigert hij alsnog de gevraagde ontruiming.

Daarmee is artikel 7:231 lid 2 BW naar onze mening een dode letter geworden, juist omdat de Civiele Rechter buitengerechtelijke ontbinding toch inhoudelijk toetst en de "winst" ten opzichte van een regulier ontbindingsverzoek op voet van artikel 6:265 lid 1 BW verwaarloosbaar klein is geworden.

Gevolgen voor de verhuurder

Wanneer de politie in een woning een hennepkwekerij van betekenis aantreft in combinatie met het aftappen van elektriciteit en overlast door dealers, zal de Rechter een buitengerechtelijke ontbinding doorgaans al snel aanvaardbaar vinden. Maar wat als de woning hoofdzakelijk dient als opslagfunctie voor verdovende middelen, zonder dat vanuit die woning wordt gedeald of zonder tastbare overlast voor de buurt? Voorgaande leert dat het weinig uitmaakt of de burgemeester zo'n woning heeft laten sluiten of dat de huurder ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Als de zichtbare gevolgen en overlast voor de buurt beperkt zijn, kan de rechter alsnog besluiten dat de buitengerechtelijke ontbinding een te zwaar middel is. Naar onze mening is dat geen goed oordeel. De tastbare gevolgen mogen dat niet zo groot zijn, de toekomstige risico's van dergelijke criminele activiteiten -zoals een ripdeal op zo'n woning- zijn enorm!

Snel handelen

Heeft u als verhuurder te maken met kwesties zoals hierboven omschreven? Neem dan direct contact met ons op om de situatie te laten beoordelen en samen met u de beste strategie te bepalen.