$type=slider$snippet=hide$meta=0$cate=0$show=home

$type=ticker$meta=0$sp=10000$readmore=0$snippet=0$columns=4$count=9$show=home

$type=three$c=3$h=250$meta=0$show=home

Grenzen aan de contractsvrijheid van een woningstichting



Grenzen aan de contractsvrijheid van een woningstichting

In Nederland kennen we het beginsel van de contractsvrijheid. Dat beginsel houdt in dat eenieder zelf mag beslissen met wie hij of zij een overeenkomst sluit. Dat het beginsel van de contractsvrijheid niet onbegrensd is blijkt uit een interessante uitspraak die de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel op 19 juli 2019 in een huurkwestie heeft gewezen (ECLI:NL:RBOVE:2019:2516).

De uitspraak beschrijft een geschil tussen een woningstichting en één van haar (gewezen) huurders. Bij die huurder heeft de politie op 27 januari 2017 een hennepkwekerij met 72 hennepplanten aangetroffen. Aangezien dat volgens de woningstichting een ernstige tekortkoming is heeft de woningstichting de huurder in overweging gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen en het gehuurde per 1 maart 2017 geheel ontruimd op te leveren. De woningstichting heeft de huurder daarbij tevens (per e-mail) laten weten:

    Uw inschrijving is geblokkeerd om de volgende reden: Hennepconvenant. 
    Wat houdt een blokkade in?
    Een blokkade houdt in dat u niet kunt reageren op het woningaanbod in alle modules.
    U bent uw opgebouwde inschrijfduur niet kwijt, deze loopt gewoon door. 
    De begindatum van de blokkade is 1 februari 2017.
    De einddatum van de blokkade is 1 maart 2019.

De huurder is niet ingegaan op het voorstel van de woningstichting om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Vervolgens heeft de woningstichting in een kort geding procedure ontruiming van het gehuurde gevorderd en gekregen en heeft de huurder de woning, op 6 oktober 2017, verlaten.

De vraag die in de onderhavige procedure speelt is of de woningstichting überhaupt mag weigeren om de gewezen huurder (al dan niet voor bepaalde tijd) een andere huurwoning aan te bieden. De Voorzieningenrechter is van mening dat bij het toewijzen van een andere huurwoning als uitgangspunt het beginsel van de contractsvrijheid heeft te gelden, met dien verstande dat die vrijheid wel is begrensd door de Woningwet en in het bijzonder door artikel 46. In die bepaling is geregeld dat de woningstichting ten aanzien van personen die vanwege hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting een bijzondere verantwoordelijkheid heeft.

Volgens de Voorzieningenrechter kan het volledig blokkeren van de mogelijkheden van die doelgroep tot het verkrijgen van een andere huurwoning onder omstandigheden onrechtmatig zijn. Het komt volgens de Voorzieningenrechter aan op een redelijk en evenwichtig sanctiebeleid van de woningstichting, dat recht doet aan haar belang dat zij niet zonder meer een nieuwe huurovereenkomst aan hoeft te gaan met een ‘hennephuurder’ en anderzijds dat de woningstichting een signaal afgeeft aan de betrapte huurder dat er consequenties kleven aan het hebben van een hennepkwekerij in huurwoningen. Door deze sanctie in de tijd te beperken (in dit geval tot twee jaren) weegt de woningstichting de belangen van haar doelgroep volgens de Voorzieningenrechter in voldoende mate mee.

Waar het volgens de Voorzieningenrechter verder op aan komt is duidelijke communicatie vanuit de woningstichting wanneer de sanctie in gaat en wanneer die eindigt. En daar liet de woningstichting in deze uitspraak wel een steek vallen. De woningstichting had er namelijk op gerekend dat de huurder de eerdere huurovereenkomst (waarin hij was tekortgeschoten) vrijwillig zou opzeggen per 1 maart 2017 en had de sanctie daarom beperkt tot 1 maart 2019. Omdat de huurder echter niet instemde met een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst en de woning uiteindelijk pas op 6 oktober 2017 heeft verlaten, vond de woningstichting dat de sanctieperiode pas op 6 oktober 2019 zou aflopen. Daarin volgde de Voorzieningenrechter de woningstichting niet omdat zij duidelijker had moeten communiceren dat de sanctie pas zou ingaan op het moment van de daadwerkelijke ontruiming van het eerder gehuurde pand.

Zijdelings kwam in deze procedure nog een andere grond aan de orde op grond waarvan een woningstichting doorgaans weigert een andere huurwoning toe te wijzen, namelijk bij huurachterstand. Volgens de gewezen huurder mocht de woningstichting bij de beoordeling van de aanvraag tot toewijzing van een andere huurwoning niet meewegen dat de gewezen huurder nog een oude huurachterstand heeft. Daarin heeft de Voorzieningenrechter de gewezen huurder geen gelijk gegeven. Volgens de Voorzieningenrechter is het zo dat als een woningstichting regels heeft die voor alle kandidaat-huurders gelden, waaronder een toets op inkomen en het bestaan van een (huur)schuld aan die woningstichting, van de woningstichting niet gevergd kan worden dat zij dat beleid laat varen om aan het woonbelang van een huurder tegemoet te komen. Zelfs artikel 46 van de Woningwet zet dat belang niet terzijde.

Waar het volgens ons dus op aankomt is dat elke woningstichting schriftelijk beleid formuleert hoe zij in gevallen als deze sancties toepast en op welke wijze zij daarin de belangen van een gewezen (of toekomstig) huurder heeft meegewogen. Publicatie van dat beleid verdient de voorkeur, zodat het tevoren voor eenieder kenbaar is.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, aarzelt u dan niet om contact met ons op te nemen.
Martin Heeren, senior jurist AGIN Legal/AGIN Timmermans
088 411 12 13 |  legal@agintimmermans.nl
 

 

$type=list$c=20$m=0$show=/p/opdrchtgevers.html

$type=list$c=20$m=0$show=/p/debiteuren.html

$type=three$c=9$m=0$h=200$p=1$show=/p/extra-informatie.html

$type=one$c=5$meta=0$rm=0$p=1$show=/p/tips-advies.html

$type=blogging$c=10$meta=0$p=1$show=/p/faq.html

$type=three$c=9$au=0$cm=0$h=200$p=1$show=/p/nieuws.html

$type=two$h=170$meta=0$rm=0$snip=0

In de kijker_$type=sticky$c=4$m=0$l=1$h=318$hide=/p/nieuws.html

Naam

archief,11,debiteuren,20,disciplines,6,extra,30,in de kijker,41,locaties,4,MVO (Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen),13,nieuws,69,nieuwsbrief,31,opdrachtgevers,43,SVI (Sociaal Verantwoord Incasseren),15,team,5,
ltr
item
AGIN Timmermans: Grenzen aan de contractsvrijheid van een woningstichting
Grenzen aan de contractsvrijheid van een woningstichting
https://1.bp.blogspot.com/-Pzik5ICsThU/XXDX6JRfUbI/AAAAAAAAAjE/gonfDToNimMskEACigbPZDgc4KaW4Kd2wCLcBGAs/s640/Martin%2BHeeren.png
https://1.bp.blogspot.com/-Pzik5ICsThU/XXDX6JRfUbI/AAAAAAAAAjE/gonfDToNimMskEACigbPZDgc4KaW4Kd2wCLcBGAs/s72-c/Martin%2BHeeren.png
AGIN Timmermans
https://www.agintimmermans.nl/2019/09/grenzen-aan-de-contractsvrijheid-van.html
https://www.agintimmermans.nl/
https://www.agintimmermans.nl/
https://www.agintimmermans.nl/2019/09/grenzen-aan-de-contractsvrijheid-van.html
true
2122490664212028938
UTF-8
Alle updates Geen zoekresultaten ONTDEK ALLES Lees meer Antwoord Cancel antwoord Delete Door Home PAGINA'S UPDATES Bekijk alles VOOR U AANBEVOLEN Rubriek Archief ZOEKEN ALLE UPDATES Geen zoekresultaten Terug Zondag Maandag Dinsdag Woensdag Donderdag Vrijdag Zaterdag Zon Maa Din Woe Don Vrij Zat Januari Februari Maart April Mei Juni Juli Augustus September Oktober November December Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec zojuist 1 minuut geleden $$1$$ minutes ago 1 uur geleden $$1$$ hours ago Gisteren $$1$$ days ago $$1$$ weeks ago meer dan 5 weken geleden Volgers Volg THIS CONTENT IS PREMIUM Please share to unlock Copy All Code Select All Code All codes were copied to your clipboard Can not copy the codes / texts, please press [CTRL]+[C] (or CMD+C with Mac) to copy