Op 20 juli 2018 publiceerde het Staatsblad de Wet van 15 juni 2018 met verbeteringen in enkele wetten van het ministerie van Justitie en Veiligheid (Verzamelwet Justitie en Veiligheid 2018) (1). De titel van deze wet zal niet direct een belletje doen rinkelen, maar de wetgever heeft hiermee een belangrijke wijziging voor hypotheekhouders en gerechtsdeurwaarders tot stand gebracht. Met het inwerking treden van deze wet heeft de wetgever er namelijk voor gezorgd dat de hypotheekhouder een extra tool in handen heeft gekregen om een hogere opbrengst te verkrijgen bij een executieverkoop en dat is in ieders belang.

Terugblik

Hypotheekhouders worden helaas wel eens geconfronteerd met de situatie waarin zij niets anders kunnen doen dan de executieveiling van de woning of het appartement te starten (2). In de meeste gevallen wordt de hypotheek niet betaald of is er door andere schuldeisers beslag gelegd op de onroerende zaak waardoor de openbare verkoop moet worden opgestart. In een dergelijk traject hebben alle partijen er belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst  uit die verkoop te krijgen. De hypotheekhouder krijgt daarmee zijn vordering voldaan, de executiekosten kunnen worden betaald en de eigenaar blijft achter zonder of met een beperkte restschuld. Praktische zaken spelen natuurlijk een rol bij het genereren van een zo hoog mogelijke opbrengst. Denk aan een bezichtiging die ertoe leidt dat er een zo goede beschrijving van de woning of het appartement gemaakt kan worden, waardoor mogelijke kopers goed geïnformeerd kunnen worden. Dat beïnvloed de prijs in positieve zin. Maar wat nu als de eigenaar niet meewerkt?

De wet voorzag al  in die situatie. Op grond van art. 3:267a BW is de hypotheekgever, of degene die de woning gebruikt verplicht toe te staan dat aan de woning Te koop- kennisgevingen worden aangebracht en moet hij de belangstellenden én belanghebbenden de gelegenheid bieden tot bezichtiging. Bij een weigering daarvan mocht de hypotheekhouder de bezichtiging laten plaatsvinden met behulp van de sterke arm. In de praktijk riep dit artikel echter veel vragen op. Was deze rol weggelegd voor de deurwaarder? Of voor wie dan? En wat was dan de grondslag voor het binnentreden?

Naar het heden

Het huidige art. 3:267a BW heeft een (praktische) aanpassing ondergaan, met grote gevolgen. In het artikel staat nu dat de hypotheekhouder, in geval van een weigering om de woning of het appartement te laten bezichtigen, de bezichtiging kan laten plaatsvinden met toepassing van artikel 550 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (3). Er wordt dus nu een koppeling gemaakt naar het deel van de wet waarin expliciet staat dat de gerechtsdeurwaarder een rol heeft in het af kunnen dwingen van de bezichtiging. De deurwaarder mag dus, net als bij een ontruiming of een beslag op de inboedel van een schuldenaar, de woning betreden. Hij mag zich zelfs de toegang tot de onroerende zaak verschaffen als de eigenaar er niet is of niet meewerkt (4).

Natuurlijk mag een eigenaar niet compleet verrast worden door deze ingrijpende maatregel. De hypotheekhouder mag daarom alleen gebruik maken van deze mogelijkheid als de executie al aan de eigenaar is aangezegd. Daarnaast dient de deurwaarder de bezichtiging tenminste drie dagen van tevoren aan te kondigen. Zo krijgt de eigenaar van de onroerende zaak de tijd om zich op de bezichtiging voor te bereiden of om in overleg te treden met de deurwaarder over een andere dag of  ander tijdstip.

Maar het is niet enkel bij deze wijziging gebleven. De wetgever heeft namelijk ook de vraag beantwoord hoe we de term belanghebbenden moeten lezen. Want zou u de letterlijke wettekst goed lezen, dan lijkt het net alsof de eigenaar van de woning elke keer als er geïnteresseerden klaar staan, zal moeten dulden dat die geïnteresseerden telkens de mogelijkheid tot bezichtiging moeten  krijgen.  Als we echter kijken naar wat de wetgever precies bedoeld heeft met de aanpassing van de wet, dan  moeten we vaststellen dat hij onder andere de situatie beoogd heeft waarbij de deurwaarder samen met de makelaar de woning of het appartement betreedt, waarbij de deurwaarder de makelaar in de gelegenheid stelt om bijvoorbeeld foto’s te maken, bouwkundige gegevens vast te leggen en al het andere te doen om er voor te zorgen dat de onroerende zaak nauwkeurig beschreven kan worden (5). En dat is in het voordeel van álle betrokken partijen.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen op telefoonnummer 088 - 4 11 12 13 of info@agintimmermans.nl


1 Stb. 2018, 288
2 In dit artikel wordt veelal geschreven over een onroerende zaak, woning of appartement om de leesbaarheid te bevorderen. Natuurlijk kan het hypotheekrecht zich ook uitstrekken over andere objecten zoals parkeerplaatsen, bergingen, etc. Het artikel is op dergelijke objecten ook van toepassing, voor zover er iets bezichtigd kan worden.

3 Deze wetswijziging is bij Koninklijk Besluit van 27 november 2018 in werking getreden op 1 januari 2019.

4 Deze bevoegdheid van de deurwaarder vloeit voort uit artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en is ook van toepassing als het gaat om de (gedwongen) bezichtiging van de woning.
5 Kamerstukken II, vergaderjaar 2017-2018, 34 887, nr. 3, p. 23