In artikel 6:265 lid 1 BW staat dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft tot ontbinding daarvan, tenzij gezien het geringe belang van de tekortkoming, ontbinding niet gerechtvaardigd is.
Het artikel geeft een schuldeiser/verhuurder de bevoegdheid om een (huur) overeenkomst te ontbinden. Aan de andere kant geeft het artikel de schuldenaar/huurder de ruimte om aan de hand van alle omstandigheden van het geval aan te tonen dat de gestelde tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
De rechtspraak heeft onlangs een aanbeveling gepubliceerd op welke wijze dit artikel huidige wet- en regelgeving kan beïnvloeden daar waar het gaat om vorderingen tot betaling van huurachterstand, als mede ontbinding en ontruiming. Vroegsignalering
a.) Vroegsignalering
Als de verhuurder geen melding vroegsignalering heeft gedaan kunnen daar in het kader van de "tenzij" uit artikel 6:265 lid 1 BW de gevolgen aan worden verbonden die de rechter geraden voorkomen, waaronder het afwijzen van een gevorderde ontbinding en ontruiming.
b.) Minderjarige kinderen
Bij een vordering tot ontruiming moeten de belangen van in het gehuurde wonende kinderen als eerste overweging in aanmerking worden genomen. Daarom moet er in een dagvaarding waarbij ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd informatie worden verstrekt over de (bekendheid met) aanwezige minderjarige kinderen en alternatieve huisvestiging bij ontruiming. Als deze informatie in de dagvaarding ontbreekt, kunnen daar in het kader van de "tenzij" uit artikel 6:265 lid 1 BW de gevolgen worden verbonden die de rechter geraden voorkomen, waaronder het hanteren van een ruimere ontruimingstermijn.
c.) Omvang huurachterstand
Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning wordt in beginsel toegewezen als er sprake is van 3 maanden achterstand. Daarbij geldt een lopende (onbetaalde) maand ook mee.
d.) Herhaalde wanbetaling
Bij een eerdere veroordeling wegens wanbetaling, niet langer dan een jaar geleden, is een omvang van 2 maanden huurachterstand in beginsel voldoende om tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning te komen.
e.) Maatwerk
Procederen blijft ook maatwerk. Voornoemde aanbevelingen laat onverlet dat er om verschillende redenen ook van kan worden afgeweken.
De volledige publicatie is via onderstaande link terug te vinden.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Onze AGIN Timmermans Legal consultants en juristen helpen u graag. T 088 411 12 13
